Bei einer Immobilienbewertung wird der Verkehrswert eines Hauses ermittelt. Die rechtliche Grundlage für die Wertermittlung einer Immobilie bildet die Wertermittlungsverordnung. Der ermittelte Verkehrswert bildet die Basis für den Preis, zu dem die Immobilie auf dem regionalen Immobilienmarkt angeboten werden soll.
Die Immobilienbewertung spielt aber nicht nur bei dem Verkauf eines Hauses eine wichtige Rolle. Auch das Finanzamt interessiert sich für den Verkehrswert, wenn ein Haus der Gegenstand eines Nachlasses ist oder von dem Privatvermögen eines Unternehmers in dessen Betriebsvermögen überführt werden soll. Einen weiteren Anlass zu einer fundierten Verkehrswertermittlung bildet eine bevorstehende Scheidung. Hat das sich trennende Ehepaar eine gemeinsame Immobilie angeschafft, muss der Wert ermittelt werden, um das Vermögen anschließend gerecht aufzuteilen.
Die zentralen Punkte einer Immobilienbewertung sind die Lage oder der Zustand einer Immobilie. Ein Immobilienmakler oder ein sachverständiger Gutachter – diese führen die Wertermittlung durch – prüfen die Gegend, in der das Wohnobjekt steht und schauen sich das Gebäude selber an. Maßgeblich für einen guten Zustand sind beispielsweise die Bausubstanz oder das Vorhandensein eines Gästeschlafzimmers.
Welche Verfahren werden bei der Immobilienbewertung angewandt?
Für die Bewertung einer Immobilie schreibt die Wertermittlungsverordnung drei Verfahren vor. Die Anwendung der einzelnen Verfahren ist abhängig davon, wie die Immobilie vor der Bewertung genutzt wurde.
Hat der Eigentümer das Haus zuvor selber genutzt, kommt das Vergleichswertverfahren zur Anwendung. Dies ist in den §§ 15 und 16 der Wertvermittlungsverordnung gesetzlich fixiert.
Bei diesem Verfahren wird der Wert der Immobilie daran gemessen, was ein potenzieller Käufer bereit ist, dafür zu zahlen. Diesem Grundsatz folgend, vergleicht der Wertermittler das betreffende Objekt mit bereits verkauften Häusern, die eine gleiche Lage und einen ähnlichen Zustand aufweisen. Der Wertermittler unterteilt die Hauptfaktoren in weitere Einheiten. So spielen auch die Gebäudeart, die Bauweise, die Größe des Hauses und die Qualität der Ausstattung eine entscheidende Rolle für das Vergleichswertverfahren.
Der Wertermittlungsverordnung sieht bei dem Vergleich der einzelnen Faktoren eine Übereinstimmung von 35% vor. Um den Vergleich durchzuführen kann der Wertermittler auf die Informationen einer anonymisierten Kaufpreissammlung zurückgreifen. Diese erhält er von den örtlichen Gutachterausschüssen. Sind die Vorgaben erfüllt, kann der Wertermittler einen ähnlichen Verkehrswert für das Haus ansetzen.
Wenn die Immobilie zuvor fremdvermietet war – z.B. ein Mehrfamilienhaus – wird für eine korrekte Wertermittlung das Ertragswertverfahren angewandt. Dieses Verfahren basiert auf der Tatsache, dass für den Käufer der Sachwert der Immobilie nebensächlich ist. Der Investor interessiert sich dafür, welchen Ertrag er mit dem neu erworbenen Objekt erzielen kann. Diesem Zweck wird das Ertragswertverfahren gerecht. Hier wird anhand bestimmter Daten der Ertragswert der vermieteten Immobilie ermittelt.
Das Ertragswertverfahren wird nicht nur bei vermieteten Immobilien angewandt. Soll eine Gewerbeimmobilie verkauft werden, ermittelt ein Immobilienmakler ebenfalls den Ertragswert.
Um den gesamten Ertragswert einer Immobilie ermitteln zu können, muss der Wertermittler zwei Komponenten untersuchen und deren Werte addieren. Die beiden Bestandteile setzen sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Zu beachten ist, dass der Wert des Bodens sich nie verändert. Das Gebäude unterliegt mit den Jahren einer Abnutzung, die sich auch in dessen Wert niederschlagen muss. Deshalb spielt die Restnutzungsdauer des Gebäudes eine zentrale Rolle.
Der Bodenwert ermittelt sich aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter. Diesen bekommt der Wertermittler bei den örtlichen Gutachterausschüssen. Ist der Bodenrichtwert für den einzelnen Quadratmeter bekannt, wird er mit der Quadratmeterfläche des gesamten Grundstücks multipliziert.
Der Gebäudewert wird maßgeblich durch die Mieteinnahmen bestimmt, die sich mit dem Objekt erzielen lassen. Abgestellt wird hierbei aber nicht auf die tatsächlich erzielte, sondern die ortsübliche Miete. Der Wert der Abnutzung mindert diesen Betrag. Weitere Faktoren sind bauliche Maßnahmen, die sich wertsteigernd oder wertmindernd auswirken können. Durch Anwendung eines Liegenschaftszinssatzes – zu diesem wird Immobilienvermögen üblicherweise verzinst – erhält der Wertermittler schließlich den Ertragswert des Hauses.
Das Sachwertverfahren ist die dritte Methode zur Wertermittlung einer Immobilie. Es ist jedoch sehr komplex und findet daher in der Praxis nur selten Anwendung. Ebenso wie beim Ertragswertverfahren sind auch hier der Bodenwert und der Gebäudewert getrennt voneinander zu ermitteln. Beeinflusst wird die Wertermittlung durch die Bauart des Hauses und die Qualität der Bauteile. Als Wertminderung werden jedes Jahr 1,25% des ursprünglichen Wertes abgezogen. Der letzte Schritt beim Ertragswertverfahren ist die Anwendung des Marktanpassungsfaktors, um sich an den lokalen Immobilienmarkt anzupassen.
Neues zur Immobilienbewertung: es geht auch online
Die fortschreitende Digitalisierung macht auch vor der Immobilienbranche nicht halt. So kann jeder Immobilienbesitzer sein Verkaufsobjekt auch online bewerten lassen. Die Bewertung erfolgt nach denselben Grundsätzen wie in der analogen Welt. Der Vorteil besteht darin, dass die Methoden zuverlässig und leicht nach vollziehbar sind. Zudem lässt sich ein optimaler Vergleich mit dem Immobilienmarkt verzeichnen. Nachteilig wirkt sich dagegen aus, dass die Methode schwierig zu nutzen ist, wenn beim Vergleichswertverfahren nicht genügend Vergleichswerte vorhanden sind.
Die Immobilienbewertung in Kurzform
- Mit der Immobilienbewertung wird der Wert eines Hauses festgestellt.
- Für die Wertermittlung gibt es drei Verfahren: das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren.
- Eine Immobilienbewertung lässt sich heute auch online durchführen. Hier sollten die Vorteile und die Nachteile genau abgewogen werden.